계약금반환 해약금에의한 해제

▶ 법률상담 예약안내(유료, 예약방문제) - 전화) T 02-595-8195｜ P 010-8677-8195 - 이메일) law8195@naver com - 주소) 서울 서초구 법원로15 정곡빌딩 서관408호 - 블로그) 계약금 반환, 해약금에 의한 해제(대법원 92다31323) 부동산 매매와 관련한 상식으로 매도인은 계약금 2배(받은 계약금+계약금 상당 금액)를 돌려주고 계약을 해제할 수 있고, 매수인은 계약금 포기하고 계약을 해제할 수 있다는 것이 있습니다 이러한 내용이 계약서에 기재되어 있는 경우도 있지만, 계약서에 기재되어 있지 않은 경우에도 민법 제565조에 따라 계약금에 의한 해제, 해약금에 의한 해제가 인정됩니다 민법 제565조(해약금) ①매매의 당사자 일방이 계약 당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다 ②제551조의 규정은 전항의 경우에 이를 적용하지 아니한다 민법 제551조(해지, 해제와 손해배상) 계약의 해지 또는 해제는 손해배상의 청구에 영향을 미치지 아니한다 즉, 계약금을 해약금으로 보고, 다른 약정이 없는 한, 일방이 이행에 착수할때까지, 교부자(매수인)는 이를 포기하고 수령자(매도인)은 그 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있습니다 구체적으로 그 요건은 (1)계약금을 지급하였을 것 (2)일방이 이행에 착수하기 전일 것 (3)매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 계약금의 2배를 상환하고, 계약을 해제할 것 (4)계약금에 의한 해제를 배제하는 특약이 없을 것 이라는 요건이 필요합니다 Q) 중도금이나 잔금기일이 정해진 경우에도 그 기일 전에 일방이 중도금이나 잔금을 지급하는 방법으로 이행에 착수하여 계약금 및 해약금에 의한 해제를 할 수 있을까요? 민법 제565조가 해제권 행사의 시기를 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지로 제한한 것은 당사자의 일방이 이미 이행에 착수한 때에는 그 당사자는 그에 필요한 비용을 지출하였을 것이고, 또 그 당사자는 계약이 이행될 것으로 기대하고 있는데 만일 이러한 단계에서 상대방으로부터 계약이 해제된다면 예측하지 못한 손해를 입게 될 우려가 있으므로 이를 방지하고자 함에 있고, 이행기의 약정이 있는 경우라 하더라도 당사자가 채무의 이행기 전에는 착수하지 아니하기로 하는 특약을 하는 등 특별한 사정이 없는 한 이행기 전에 이행에 착수할 수 있다 Q) 매도인이 계약금, 해약금에 의한 해제를 하겠다는 의사표시를 하고 해약금의 수령을 최고한 경우에도 매수인이 계약금, 해약금에 의한 해제를 할 수 있을까요? 매도인이 민법 제565조에 의하여 계약을 해제한다는 의사표시를 하고 일정한 기한까지 해약금의 수령을 최고하며 기한을 넘기면 공탁하겠다고 통지를 한 이상 중도금 지급기일은 매도인을 위하여서도 기한의 이익이 있다고 보는 것이 옳고, 따라서 이 경우에는 매수인이 이행기 전에 이행에 착수할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우에 해당하여 매수인은 매도인의 의사에 반하여 이행할 수 없다고 보는 것이 옳으며, 매수인이 이행기 전에, 더욱이 매도인이 정한 해약금 수령기한 이전에 일방적으로 이행에 착수하였다고 하여도 매도인의 계약해제권 행사에 영향을 미칠 수 없다