이사를 가야하는데 집주인이 전세보증금을 돌려주지 않아요

이사를 가야하는데 집주인이 전세보증금을 돌려주지 않아요

법률사무소 금강 상담문의 070-7683-0303 홈페이지 세입자가 임대기간이 만료되어 이사를 해야 하는데, 집주인이 보증금을 돌려주지 않아서 난처한 일이 생기는 경우가 있는데요 오늘은 세입자가 임대차보증금을 보전 받는 방법에 대해서 안내해드리겠습니다 먼저 임차보증금을 돌려받기 위해선 계약만기일을 기준으로, 최소한 한달 전에 임대차 계약을 종료하겠다는 의사를 표시해야 합니다 주택 임대차 보호법은 임대인과 임차인 모두 계약종결 의사를 밝히지 않을 경우 기존과 같은 계약으로 2년간 자동으로 계약이 연장되는 묵시적 갱신을 규정하고 있는데요 계약을 끝내기 위해서는, 집주인은 계약만료 전 6개월부터 1개월 사이에 갱신거절 통지를 해야하고, 세입자 역시 계약만기 1개월 전까지갱신거절 통지를 해야합니다 후에 계약갱신 거절 통지 여부가 문제가 될 수 있기 때문에, 통지는 전화나 구두상으로 하는 것보다도 근거가 남도록 문자나 내용증명을 통해서 하시는 것이 좋습니다 만약 깜박해서 통지시기를 놓치고 묵시적 갱신이 되면 집주인은 임차인에게 2년간 퇴거를 요구할 수 없게 됩니다 물론 월세주택의 경우 월세가 밀린다거나 임차인으로서 지켜야 할 채무를 현저히 위반했다면 집주인도 임대차계약위반을 이유로 임대차 계약의 해지와 퇴거을 요구할 수 있습니다, 그렇지 않다면 집주인은 묵시적 갱신 이후 세입자에게 일방적으로 계약해지통지를 할 수 없게 됩니다 그러나 세입자의 경우에는 집주인과 달리 묵시적 갱신 이후에도 임대인에게 언제든지 계약해지를 요청할 수 있습니다 만약 묵시적 갱신이 된 이후에, 임차인이 집주인에게 계약해지를 통지하게 되면, 이 때로부터 3개월이 지나면 계약해지의 효력이 발생합니다 그래서 집주인은 3개월 후엔 임대차보증금을 반환해야 합니다 이러한 경우 실무에서 임차인이 임대인에게 계약해지 의사를 언제 통보했는지 다퉈지는 경우가 많은데요, 계약해지 통보를 하실 때에는 문자 메시지나 내용증명우편으로 해지 통보한 날짜를 확보해 놓는 것이 좋습니다 이렇게 묵시적 갱신이 이뤄진 경우, 집주인은 계약해지를 통보할수 없게되고, 임차인은 필요에 따라 3개월 이전에 계약해지를 통보할수 있기 때문에, 집주인의 입장에서 보면 묵시적 갱신계약보다 다시금 전세계약서를 작성해서 재계약을 하는 것이 더 유리할 수 있습니다 묵시적 갱신이 아닌 재계약의 경우 1년, 또는 2년간의 계약기간이 정해지면 그 기간 동안은 임대인이나 임차인 모두 구속을 받기 때문입니다 그래서 중간에 세입자가 퇴거한다고 해도, 계약해지의 효력이 없기 때문에 임대차보증금을 계약기간이 만료될 때까지 반환할 필요가 없기 때문입니다 어쨌든 계약이 해지되면, 임차인은 집주인으로부터 보증금을 돌려받을 수 있을 텐데요 집주인이 당장 돈이 없어서 다음 임차인을 구한 뒤에나 보증금을 돌려줄 수 있다고 하는 경우도 있습니다 이렇게되면 집주인이 임대차보증금을 반환해주지 않을 경우, 부득이하게 소송을 통해서 보증금을 보전 받아야 할 텐데요 여기서 주의하실 것이 있습니다 기간이 만료되었더라도 보증금을 돌려받지 못한 상황이라면 이사를 가면 안 됩니다 이사를 가면 대항력과 우선변제권이 상실되기 때문입니다 대항력은 주택이 팔린 경우 매수인에게 내가 여전히 임차인이라고 주장할 수 있는 효력인데요, 대항력은 주택을 인도받고 주민등록을 이전했을 때 생깁니다 그런데 이사를 가게되면 주택의 점유를 상실하게 되어서 대항력을 잃게 되고요, 그러면 주택의 매수인에게 대항할 수 없게 됩니다 매수인이 그냥 나가라고 하면 그냥 나와야 합니다 또 이렇게 대항력을 상실하면 우선변제권도 함께 상실되기 때문에 주택이 경매되면 다른 사람들보더 우선하여 보증금을 변제 받을 수 없게됩니다 이렇게 무턱대고 이사부터 하면 보증금을 회수하는데 심각한 차질이 생길 수 있는거죠 그래서 만약 불가피한 사정으로 어쩔 수 없이 이사를 가게 될 경우라면 법원에 임차권 등기명령을 신청하셔야 합니다 법원명령에 따라 임차권 등기가 되면 임차인이 종전부터 가지고 있던 대항력과 우선변제권이 계속 유지가 되어서 매수인이나 다른 권리자 보다 우선하여 보증금을 돌려받을 수 있습니다 그리고 집주인을 상대로 임대차보증금 반환청구소송을 할 경우엔 임대보증금에 대한 지연이자도 함께 청구할 수 있는데요 이자는 소송 전에는 연 5% 소송 후부터는 연12%를 청구할 수 있습니다 오늘은 임대차보증금을 돌려받는 방법에 대해서 안내해드렸습니다