부동산 하락 시기 투자 ( 한남3구역 vs 강남 개포동 신축 아파트) | 이경민의 부동산하이킥 ( 부동산 강의 / 부동산 상담 )( 이경민 부동산 전문가 )

부동산 하락 시기 투자 ( 한남3구역 vs 강남 개포동 신축 아파트) | 이경민의 부동산하이킥 ( 부동산 강의 / 부동산 상담 )( 이경민 부동산 전문가 ) 이경민부동산 Investment의 공식 유튜브채널입니다 이경민의 부동산하이킥 에서는 부동산 전문가 이경민 대표가 여러분들의 고민을 부동산 강의 형식으로 전략과 계획을 세워 해결 방안을 제시해서 해결 해 드립니다 영상에서 다뤄드리는 주요 내용으로는 부동산 실전 투자전략, 부동산 정책에 따른 대응전략 및 시장전망 부동산 관련 세무전략, 아파트 지역분석 및 재개발 재건축 등 정비사업 분석, 실수요자의 갈아타기 전략 및 무주택자 내집마련 플랜 등 부동산 투자 상담 고민 에 대한 전략과 대응방안을 영상에 담아 부동산 고민 상담을 풀어 드리고 있습니다 부동산 일타강사 부동산 전문가 강의를 온라인에서 함께 하세요!! - 상담문의 02 6951 2482 - 영등포구 당산로 137 세종빌딩 4층 -주요내용- 부동산 투자 고민을 부동산 강의 형식으로 풀어드리는 직언직설 시간입니다 오늘 사연자분은 한남3구역 35평 신청 주택 매매 21억에 임대 4억중반 껴서 투자금 16억대 투자를 계획하고 계신다고 하셨는데 투자 수익률을 높이기위해서 반대 의견을 드렸습니다 반대로 현재 강남 신축 아파트인 개포동 아파트를 추천드렸습니다 강의에 앞서 매물조사를 해보니 요즘 단독주택 프리미엄이 약 6억~7억 정도로 기존 부동산 상승기 때 p가 10억 까지 상승했던 걸 비교해보면 많이 낮아졌습니다 그렇다면 감정가격은 약 14억 정도로 추산되며 현재 한남3구역 조합원 분양가 기준 14억~15억인 점을 감안한다면 총매입가격은 프리미엄이 7억 / 조분가 14 5억 이라고 가정할시 21 5억 정도가 됩니다 투자금액은 16 5억 정도가 되네요 투자목적으로 매수하려면 반드시 투자적 관점의 잣대를 대고 비교를 해봐야 합니다 1 낙폭이 확대된 저점매수를 해야만 합니다 재개발은 보통 조합원 분양가 및 감정가액이 큰 변동이 없다 가정할시 시장의 상황에 따라 프리미엄은 계속 변동하기에 투자 금액이 프리미엄을 좌지우지 합니다 주택의 유형에 따라 프리미엄은 각기 다르게 적용됩니다 감정가액이 낮은 다세대주택은 높게 설정되고 감정가액이 높은 단독, 다가구 주택은 프리미엄이 낮게 설정됩니다 현재 단독기준 상승장이었던 21년도 프리미엄이 10억까지 였던 점을 감안한다면 부동산 회복시에 전고점 프리미엄 가격인 10억으로 반등할시 +3억 정도의 차익이 발생될 여지가 있습니다 다만 16 5억 정도의 투자금으로 개포 자이 프레지던스 또는 개포 래미안 블레스티지 35평 매매 24억 / 전세 10억 / 투자금 14억 으로 매수할시 저가매수 뿐 아니라 투자금액이 적게 들어갑니다 전세는 현재 최저점 바닥 수준 가격이므로 향후 역전세 위험은 없어 보이며 오히려 전세보증금 증액으로 재투자가 가능해집니다 또한 전고점 33억 기준으로 본다면 집값 전고점 까지 반등시 +9억 정도의 차익이 가능할 여지가 있으며 용산 규제지역 투기과열지구 로써 한남뉴타운 재개발 관리처분인가 이후 조합원 지위양도 금지 조항으로 관리처분인가가 임박한 한남3구역 주택은 매도 자체가 불가능합니다 따라서 활용도를 높이며 투자금 대비 수익률 차익실현이 가능한 강남 신축 아파트 위주로 집중해야만 할것입니다 그래야 더 많은 기회를 창출할 수 있기 때문에 그렇습니다, 또한 한남3은 입주시기 예정이 6년 뒤인 점을 감안한다면 입주시기에 대세 하락장 시리와 맞물려 금액이 상승하는데 많은 제약들, 장애물들이 있기에 오히려 많은 기회를 놓치게 될겁니다 #부동산투자 #한남3구역 #강남아파트