경기침체 끝! 2025부동산 상승장의 길목에서 전망. 그리고 지난 3년간 이야기

#2025부동산전망 #용인부동산 #경기침체 안녕하세요 오랫만에 인사드립니다 토사부tv의 토사부입니다 우선 토사부 티비를 재정비 해서 여러분께 인사 드리고자 합니다 이제까지의 영상은 용인을 중심으로 한 부동산 관련 개발계획 관련된 다루거나 공시된 자료를 기반으로 분석한 내용을 영상을 올렸습니다 앞으로는 다양한 토지에서 발생하는 다양한 사례들, 개발행위와 건축행위 뿐만 아니라 경제 전반에 대한 다양한 이야기를 지역적인 색깔을 담아 구독자님들께 전달해드리려고 합니다 아 우선 지난 3년동안의 부동산 이야기를 하려고 합니다 (1)금리 우선 2022년 말부터 쯤인 것 같습니다 본격적으로 금리가 올라갔죠 제로금리 베이스에서 미국발 금리인상으로 5 5정도로 치달았지요 부동산시장은 금리에 바로 영향을 받을 수밖에 없지요 모든 부동산 들이 마찬가지겠지만 금리라는 부분은 기업이든 가계든 부담해야될 이자비용이 커지면 당연히 부동산투자가 위축되기 마련입니다 여기에 코로나 여파로 인해 많은 구조적인 변화가 발생한 것 또한 부동산경기에 많은 영향을 미쳤습니다 상당수의 자영업자 특히 오프라인 매장을 운영하시는 프렌차이즈 소매점 점포를 운영하시는 소상공인들 직격탄을 피할 수가 없었습니다 장기간의 코로나 여파는 매장의 물건들을 좀더 저렴하게 구매할수 있는 온라인 스토어 로 이동하면서 소상공인들의 영업이익에 상당한 매출 타격을 줍니다 금리상승으로 인한 가계 및 기업들의 비용을 줄이기 위해 인터넷으로 물건을 구매하는 수요가 급상승 하게 되면서, 점포를 임차해서 운영하는 소상공인 들에게는 겸기침체를 경험하게 만들고 이는 곧 폐업으로 연결되는 것입니다 소상공인들만 힘든 것 은 아닌 것이 상업용부동산을 운영하는 건물주나 시행 법인들의 입장에서도 빈상가가 늘어나고 점포임대수익이 줄어들고 더 악화될 경우 이자비용을 감담하지 못해 결국 경매로나오는 지경까지 이르는 경우가 종종 발생하고 있습니다 (2)반도체산업 저희들이 있는 사이트가 용인입니다 용인 중에서도 전국 땅값 상승률 1위인 처인구 입니다 용인에는 굵직한 대기업 산단이 들어옵니다 원삼에 SK하이닉스, 작년2024 12월에는 이동남사에 삼성반도체반도체 국가산단이 고시되어 반도체 산단 진행에 속도가 붙고 있습니다 위 업체들 중 특히 삼성반도체의 경우 최근 2년 동안 수익이 크지 않았습니다 대만반도체기업 tsmc와 격차는 더 벌어졌고 파운드리 시장에서는 삼성의 보이지 않는 기술은 아직 볼기회가 없었습니다 또 엔비디어에 납품을 못할정도로 hbm수율이 확보되지 않았지요 이 이야기는 삼성전자의 부진으로 용인시에 지방세가 많이 걷히지 않는다는 이야기이고 또 삼성반도체 직원들의 초과이익성과금(ps)이 없어졌단 이야기입니다 따라서 기존 삼성전자 직원들이 용인에 많은 투자를 했었지만 추가 인센티브를 받지 못한 직원들은 부동산에 투자를 하지 못하게 됩니다 (3)주식 부동산투자에 영향을 미치는 부정적인 요인은 또 있습니다 주식시장의 불황입니다 우라나라와 다르게 미국의 경우 경기침체를 해소하기 위해 국채를 많이 발행했었지요 또 재정정책을 통해 코로나 시절 직접적으로 채권을 발행해 시민들에게 지원했던 것들이 주식시장으로 옮겨지고 추가로 ai 신용을 일으켜 엔비디어 시가총액이 우리나라 시가총액의 2배까지 올라가게 됩니다 부동산은 현금유동성과 상당한 연관이 있습니다 주식으로 부를 이루는 상당수이 투자자들은 그다음 부동산으로 옮겨 투자하는 경우가 많지만 지난 3년동안은 그렇지 않았지요 이시점이 저점이라 생각한 투자자들은 많은 투자에 실패를 경험한 장이 작년 올해 이어지고 있습니다 결국 주식에서 돈을 벌지 못한 투자자들은 부동산으로 장기투자를 생각할 엄두를 못합니다 또 금리가 아직 충분히 경기를 반영치 못해 현재 3프로정도 되는 기준금리 또한 높다라고 판단하는 분들이 많습니다 (4)물가 사람들이 느끼는 침체의 가장큰 요인은 물가라고 봅니다 높은 물가를 감당하기 힘들지요 환율이 1450원 대로 인해 수입물가자체가 높아져서 고물가에 쓸돈이 없는거지요 이런 여러 가지 요인 고물가 고환율 상대적으로 높은 금리 구조적인 산업재편 으로인한 소상공인의 붕괴 물론 다시 회복하기 위해 위 과정들이 지나가고 있는 거지만 아직까지 부동산 현장에서는 사업에 꼭 필요한 수요도 없고 신규 로 시장에 진입하려는 움직임 없습니다 그야말로 침체 국면의 한중간을 가로 질러 가는 기간이라 보여집니다 불경기의 여러 가지 이슈들도 있는데 정치적인 이야기는 자제하겠습니다 ------------- 올해 부동산 시장의 전망 (1)외환시장 수급 안정 올해 금융시장의 호재라고 할수 있는 것은 올 11월에 우리나라가 세계국채지수에 편입예정입니다 그렇게 되면, 약90조가량 해외자금이 국내로 유입되면서 외화 수급이 많이 안정될 것으로 예상됩니다 국채를 발행하면 약 100조 정도 되는 자본을 쉽게 조달 할수 있는 시점이 되는 것이지요 (2)금리 인하 그리고, 최근 은행들의 금리운영을 보면 고정금리 상품이 주를 이루고 있습니다 저도 최근에 담보대출을 받았지만 은행에서 3년 고정금리를 추천했습니다 이이야기는 금융기관에서는 최소3년이상 중저금리 기조로 변동금리가 더 떨어질걸로 예상한다는 것으로 이해 하시면 됩니다 (3)트럼프 당선 올해 1 21일 미국 트럼트 대통령이 당선 되었습니다 바이든 정권때 많은 채권을 발행한 미국입장에서는 늘어난 유동성이 물가 상승으로 전이되는 것을 막기가 쉽지는 않겠습니다만, 트럼프의 의지가 상당히 강합니다 트럼프는 부동산재벌입니다 대선유세 때도 애기 했지만 집권기간중 미국의 기준금리를 저금리를 유지하겠다라고 유세장에서 꾸준히 애기 했지요 최근 미국채금리가 4프로 중반 으로 안정화되는 모습은 상당히 긍정적인 신호로 받아들여 집니다 미국의 금리 운영에 따라 직접적으로 영향을 받는 우리나라 입장에서는 부동산시장을 예측함에 있어 금리의 방향에 따라 투자의 의사결정 영향을 많이 주게 됩니다 ----------------------------- 부동산은 특히나 투자를 결정하기에는 덩치가 크고 또 한번의 의사결정으로 인해 여러가지 경우의 수를 부담해야 하는 분야입니다 즉 세금측면 자본적 수익의 목표기간 분야입니다 제가 느끼는 것은 투자하려는 투자자의 심리적 환경이 가장 중요하게 느껴지는 것입니다 예측가능성을 저해하는 시그널이 있다던지 지역적인 호재가 있더라도 정확한 프로세스를 이해치 못할 경우 또 자본적 수익을 취하고자 하더라도 현상황에서의 유동성을 담보키 어려운 침체국면이라던지 향후 경기 예측을 어떻게 보느냐에 따라서 많은 생각들이 달라지는 것입니다 중요한 점은, 부동산의 가장 큰 투자 사인은 지역적 호재가 얼마만큼 크고 구체적인가 특히나 도로망이나 지하철 접근성의 담보가 현실적으로 가능한가입니다 --------------------------- 최근 3년 동안 상당히 어려운 시기를 지나온거 같습니다 물론 부동산 시장뿐만 아니라 주식시장 일반 중소기업 대기업들도 상당히 어려운 환경에서 경기를 체감하고 당국에서도 금리조절과 통화 정책으로 위기를 극복하려는 노력을 하고 있습니다 이런 일련의 과정들은 어떻게 보면 자본주의의 생리가 그대로 반영되는 것이고요 불경기가 지나가면 또 좋은 호경기가 올수 있는 힘이 생기는 과정들의 연속인 것 같습니다 경기침체에서 다음 단계로의 예측이 쉽지만은 않은 시기이지만, 우리는 또 다가오는 상승장으로의 사이클에 대비해야 합니다 결국 투자의 승패는 어느 정도로 정확하게 예측을 할수 있느냐에 대한 본인 확신이 중요한 거 같습니다 토사부 티비에서는 지나간 시간의 과정을 통해 배운 학습된 내용 즉 1)토지 개발행위의 기본적인 사례부터 \ 2)매도자와 매수자간의 이해관계 3)부동산 세금관련 내용 4)용인 (에스케이 삼성반도체 ) 처인구를 중심으로 한 용인의 장단기 개발계획에 따른 지역적 호재를 반영하여 꾸준하게 투자자(구독자 및 관심자), 예비투자자를 대상으로 의사결정에 도움이 되는 정보를 전달할 것을 약속드립니다 궁금증이나 구체적인 물음에 대해서는 아래 댓글이나 기존 저희들이 운영했던 블로그 토사부 이야기를 통해 문의를 주시면 구체적인 사안에 따라 답변을 드리도록 하겠습니다 구독자님들과 소통하는 채널이 되고자 합니다 구독과 좋아요 눌러주시면, 업데이트 영상을 가장 빠르게 받아보실 수 있습니다 올 한해도 중심 잡고 부동산 투자에서 성공하시기를 바랍니다 블로그 blog naver com/tosabu_ 카카오톡 유튜브 youtube com/@tosabutv 문 의 tosabtutv@gmail com