임차인이 가계약금 지급 후 일방 파기 시 해약금으로 몰취되나

임대차계약을 체결하기 전 교섭단계에서 임차인이 가계약금으로 임대인에게 계약금의 일부인 300만원을 지급한 후 임차인이 개인 사정에 의해 일방적으로 계약체결을 중단하고 가계약금 반환을 요구한 경우, 임대인은 가계약금으로 받은 300만원을 해약금으로 몰취할 수 있을까? 아니면 임차인에게 돌려줘야 할까? 대법원은 최근 특별히 쌍방 간 해약금 약정이 있었다는 증거가 없는 한 그 가계약금을 임대인이 몰취할 수 없고, 임차인에게 돌려줘야 한다고 판결했다 (2022년 9월29일 선고 2022다247187판결·임차보증가계약금 반환) 대법원은 먼저 "가계약금에 관해 해약금 약정이 있었다고 인정하기 위해서는 약정 내용, 계약이 이뤄지게 된 동기 및 경위, 당사자가 계약으로 달성하려고 하는 목적과 진정한 의사, 거래 관행 등에 비추어 정식으로 계약을 체결하기 전까지 교부자는 이를 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환해 계약을 체결하지 않기로 약정했음이 명백하게 인정되어야 한다(대법원 2021다248312 판결)"라고 전제했다 "이러한 법리에 의하면, 당사자 사이에 가계약금을 해약금으로 하는 약정이 있었음이 명백히 인정되지 않는 한 임차인이 스스로 계약 체결을 포기하더라도 가계약금이 임대인에게 몰취되는 것으로 볼 수는 없다"라고 판단했다 그런데 원심은 "임차인이 임대인에게 지급한 금원을 가계약금이라고 보면서도 가계약금은 교부자인 임차인이 스스로 계약 체결을 포기한 경우 당사자 사이에 달리 정함이 있지 않는 한 수령자인 임대인에게 몰취된다"는 이유를 들어 임차인의 임대인에 대한 가계약금에 관한 부당이득 반환청구를 배척했다 대법원은 결론적으로 "원심은 그와 같은 해약금 약정의 존재를 제대로 확인하지도 아니한 채 그 판시와 같은 이유만으로 원고의 청구를 배척했으니 이러한 원심의 판단에는 가계약금에 관한 법리를 오해해 대법원의 판례에 상반되는 판단을 함으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다"며 원심으로 사건을 돌려보냈다 결론적으로 계약금 전액이 지불되었다면 민법(565조)에 의해 해약금으로 추정되므로 임대인이 몰취할 수 있겠다 하지만 구두계약만 한 상태에서 계약금의 일부만 지급되었으므로 해약금이나 위약금에 관한 별도 약정이 없는 한 단순한 보관금에 불과하므로 임차인에게 반환해야 한다 다만 이 결론은 임대인도 계약파기에 동의한 경우이고, 부동의한 경우에는 임차인이 계약금 전액을 지급하지 않는 한 일방적으로 파기할 수 없게 된다 법무법인 효현, 대표변호사 김재권 ============================================================================ ※ 김재권변호사의 부동산건설법률상담실 - cafe daum net/lawyersos - blog naver com/hhn6611 ============================================================================