서울 아파트 집값 반등의 시작점 ( 매매, 전세, 월세 매물 급감 ) | 이경민의 부동산하이킥 (부동산 강의)(이경민 부동산 전문가)

서울 아파트 집값 반등의 시작점 ( 매매, 전세, 월세 매물 급감 ) | 이경민의 부동산하이킥 (부동산 강의)(이경민 부동산 전문가) 이경민부동산 Investment의 공식 유튜브채널입니다 이경민의 부동산하이킥 에서는 부동산 실전 투자전략, 부동산 정책에 따른 대응전략 및 시장전망 부동산 관련 세무전략, 아파트 지역분석 및 재개발 재건축 정비사업 분석, 실수요자의 갈아타기 전략 및 무주택자내집마련 플랜 등 부동산 투자 상담 고민 에 대한 전략과 대응방안을 영상에 담아 부동산 고민 상담을 풀어 드리고 있습니다 부동산 일타강사 이경민 투자 전문가의 강의를 온라인에서 함께 하세요!! - 상담문의 02 6951 2482 - 영등포구 당산로 137 세종빌딩 4층 -주요내용- 요즘 간혹 부동산 뉴스 기사들을 접하게 되면 서울아파트 매매 매물을 증가되고 있어 집값 바닥론을 논하기 어렵다는 등 이런 유사한 기사들을 간혹 보신적이 있으실겁니다 위 영상의 기사에서도 23 1 25일 대비 23 3 26일 기준 매물이 20% 증가했다는 내용이었습니다 시점을 어디에 두는지에 따라 결과가 완벽히 상이해집니다 해당 기사에서는 23 1 25일 에서 23 3 26일 까지의 매물증감을 집계해서 20%P 증가 수치가 나왔는데 1 25일 기준으로 잡은 이유는 딱히 찾아볼 수 없으며 가장 매물량이 줄어들었을 때 기준을 잡은것으로 파악됩니다 서울 아파트 거래량 및 매매가격 전세가격 , 매물 증감은 22년과 23년으로 나눌 수 있으며 23년 1~2월 23년 3월로 나눌수 있습니다 우선 정확한 해석을 하기위해선 매물증가의 원인을 파악하고 리스크가 해제된 시점부터 매물증감을 확인해야만 합니다 우선 22년 7월 기준에서 매매 ,전월세 시장이 디커플링으로 진행되었습니다 매매물량은 22 7월부터 급격하게 증가했던 매물이 급격한 감소가 나와 23 1 5일 부동산대책이 나온 즉후 까지 -21%P 감소했습니다 그에 반해 전세물량은 해당기간 +95 4%P , 월세(준전세 , 준월세 포함)는 +87 2%P 증가했습니다 7월은 미국 뿐 아니라 한국은행 기준금리가 빅스텝 자이언트스텝 까지 연달아 나왔던 급격한 금리인상이 시작되었는데 오히려 매물이 증가되지 않고 감소되었습니다 1주택자는 금리인상 부담으로 매도를 계획하다 매매거래량이 역대 최저치를 기록하면서 매도가 불가능하게 되자 전세로 전환하여 전세보증금 으로 주택담보대출 이자를 상환하려는 수요가 급증하여 매매물량 감소 전세물량 증가로 이어졌습니다 또한 다주택자도 7월이후 부터 금리인상 영향으로 전세대출 이자가 급등하며 전세사기 및 월세로 전환하는 수요가 급증하며 수요가 감소되기 시작했습니다 임대차3법 계약갱신 청구권을 사용한 수요가 늘면서 자연스레 시장에는 수요가 감소하며 매물은 증가되어 전세가격 폭락이 이어졌습니다 한국부동산원 통계 자료에 따라 매매가격지수는 22 12월 -2 96%P 하락한 반면 전세가격 지수는 해당기간 -4 8%P 하락하여 더 큰 낙폭을 보였습니다 그러다 23 1 3 부동산 대책이 발표되면서 모든 규제가 완화되기 시작했습니다 대출을 받을 수 있는 1주택자는 하락폭이 과대낙폭된 지역으로 매수를 고려하기 위해 본인의 하급지역 하급아파트 매도를 계획한 분들이 증가되기 시작했습니다 그동안 규제지역이던 서울은 ltv40% 만 받을 수 있었는데 ltv70%까지 확대되었고 특례보금자리주택 대출로 인해 9억이하 아파트는 dsr가 적용되지 않았기에 접근이 용이해졌습니다 비규제지역으로 전환된 서울아파트 매수시 취득세 2주택 8%중과에서 기본세율 적용되며 양도세중과 없이 기본세율 , 종부세 12억 공제 , 다주택자 종부세 9억공제 기본세율로 적용되어 세부담이 낮아져 매수행렬이 이어지자 다주택자 가운데 전세만기가 다가오는 수요자들이 매매를 계획하고자 하는 수요가 증가되기 시작했습니다 따라서 1월부터 2월까지는 매매 전세 월세 거래량이 증폭된 시기였으며 가격지수도 하락폭이 둔화되기 시작했습니다 1월부터 매매거래량이 증폭되기 시작하면서투기과열지구 15억 초과 아파트 대출금지도 풀리게 되었습니다 22년과 달리 23년부터는 시장이 급변하면서 매매 매물은 증가되고 전월세 매물은 줄어드는 현상이 나타났습니다 23 1 1일 ~ 23 2 28일 기준 매매거래량은 +12%P 증가되었고 전세매물은 -8 9%P 월세매물은 -11 5% 감소되었습니다 매매보다 낙폭이 확대되었던 전세매물이 감소되기 시작했습니다 그동안 매매가격 낙폭을 키웠던 다주택자의 매도 매물은 3월부터 안정되기 시작했습니다 다주택자 전세퇴거자금대출 즉 임차인 보증금 반환대출이 ltv70% 규제지역은 ltv50%까지 가능해졌고 투기과열지구 15억초과 아파트 대출실행이 가능해졌기에 현금 여력이 되지 않는 다주택자분들의 고민이 해결되는 금융정책이 실현된겁니다 6월 종부세 기준일 이전에 우선 종부세를 피하기 위한 매물이 나오고 있고 급매물 소진으로 매도인의 호가상승 , 매수인 매도인의 가격 간극으로 관망세가 짙어지고 있어 매물은 증가되고 있습니다 다만 다주택자 전세퇴거자금 대출이 실행된 23 3 1일 이후부터 23 3 26일 까지 매매 매물은 +3 5%P 증가되었지만 그 증가폭은 엄청나게 둔화되었습니다 이제 전세보증금 반환으로 급해지지 않았기 때문에 그렇습니다 1주택자는 한국 기준금리 동결 및 미국 기준금리 동결 가능성이 높아졌고 시중금리가 8%에서 4%로 인하되었고 3%대도 나오고 있기 때문에 급하게 매도할 이유가 없어졌습니다 반대로 전세매물은 -10 7%P 월세매물은 -8 4%P로 감소되고 있습니다 3월부터는 월세 매물보다 더 감소폭이 확대되었습니다 기준금리는 동결이기에 전월세전환율이 아직 높아 시중금리가 빠르게 인하된 전세대출 금리로 인해 전세로 선택하는게 더 좋은 선택지가 되기 때문입니다 가뜩이나 전세가겨 하락폭이 워낙 커진 상황이라 앞으로도 전세매물은 꾸준히 감소할 것으로 보이며 전세거래량도 지속적으로 증가될 소지가 매우 높아보입니다 따라서 통계지표를 확인할 땐 시점을 어디에 두고 해석하는지에 따라 결과가 달라질 수 있기에 시장을 해석하기 위해선 반드시 시장의 변곡점을 잘 이해하고 판단해야 오판하지 않을 수 있습니다 앞으로 집값 반등의 시작점은 전세가 회복에 있기에 시장에는 굉장히 긍정적 영향으로 미치고 있음을 볼 수 가 있었습니다 #서울아파트 #집값전망 #부동산시장