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재건축단지 세입자 임차기간제한 권리금회수 방해행위 아니다 안녕하세요, 오늘은 최근 대법원 판결 사례를 통해 상가건물 임대차보호법에 대해 알아보겠습니다 이번 사례는 임대차 계약과 권리금 회수 방해행위에 관한 중요한 판결입니다 2024다232530 /24 7 31선고 1 사건 개요 먼저 사건의 개요를 살펴보겠습니다 원고인 세입자 A씨는 2018년 4월 30일 피고인 건물주 B씨와 서울 강서구에 위치한 건물의 1층 점포에 대해 임대차 계약을 체결했습니다 임대차보증금은 2,200만원, 월 차임은 260만원이었으며, 임차기간은 2018년 7월 1일부터 2019년 6월 30일까지였습니다 이후 임차기간을 연장하여 2021년 7월 1일부터 2022년 6월 30일까지 새로운 임대차계약을 체결하였고, 2022년 7월 1일에는 묵시적 갱신이 이루어졌습니다 원고 세입자 A씨는 이 점포에서 음식점을 운영하던 중 2022년 8월 26일, 제3자와 점포의 시설 및 권리 일체를 권리금 7천만원에 양도하는 계약을 체결했습니다 그러나 건물주 B씨인 피고는 건물 재건축 계획을 이유로 새로운 임차인과의 계약 체결을 거부하였고, 이로 인해 권리금 계약이 해제되었습니다 2 법적 쟁점 이번 사건의 핵심 쟁점은 건물주인 피고의 고지가 '권리금 회수 방해행위’에 해당하는지 여부입니다 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항에 따르면, 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 된다라고 되어있습니다 3 원심의 판단 원심은 건물주 피고가 정당한 사유 없이 세입자인 원고의 신규임차인 주선을 거절함으로써 원고가 권리금을 회수할 기회를 방해했다고 판단했습니다 따라서 건물주인 피고는 세입자인 원고에게 손해를 배상할 책임이 있다고 보았습니다 4 대법원의 판단 그러나 대법원의 판단은 달랐습니다 대법원은 건물주인 피고의 재건축 계획이 구체적이고 진정성이 인정된다고 보았습니다 건물주인 피고는 건물의 상당 부분을 공실로 두고 있었고, 임차인들과의 계약에서 재건축 예정 사실을 명시하고 있었습니다 따라서 건물주인 피고의 고지는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 '권리금 회수 방해행위’에 해당하지 않는다고 판단했습니다 5 결론 결국 대법원은 원심판결 중 건물주인 피고 패소 부분을 파기하고, 사건을 다시 심리하도록 환송했습니다 이번 판결은 임대인의 재건축 계획이 구체적이고 진정성이 인정될 경우, 권리금 회수 방해행위로 볼 수 없다는 중요한 법리를 제시했습니다 6 임대인과 세입자가 주의하여야 할 사항 가 임대인이 주의해야 할 사항 재건축 계획의 구체성: 재건축 계획이 구체적이고 진정성이 인정될 수 있도록 문서화하고, 임차인과의 계약서에 명시해야 합니다 사전 고지: 재건축 예정 사실을 임차인에게 사전에 명확히 고지하여, 임차인이 권리금 회수에 대한 기대를 가질 수 없도록 해야 합니다 공실 관리: 재건축을 계획 중이라면, 건물의 상당 부분을 공실로 두는 등 구체적인 행동을 통해 재건축 계획의 진정성을 보여야 합니다 나 세입자가 주의해야 할 사항 계약서 확인: 임대차 계약서에 재건축 예정 사실이 명시되어 있는지 확인하고, 이에 따른 권리금 회수 가능성을 사전에 파악해야 합니다 권리금 계약: 권리금 계약을 체결할 때, 임대인의 재건축 계획 여부를 확인하고, 이에 따른 리스크를 고려해야 합니다 법적 대응: 임대인이 정당한 사유 없이 권리금 회수를 방해할 경우, 법적 대응을 통해 손해배상을 청구할 수 있는지 검토해야 합니다 이번 판결은 임대인과 세입자 모두에게 중요한 교훈을 주는 사례입니다 임대인은 재건축 계획의 구체성과 진정성을 확보하고, 세입자는 계약서와 권리금 계약을 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다 7 관련 판결문 다운로드